在商业地产步入战国时代，在各路诸侯纷纷四处招商、变法自强的时期，至祥以为：需要长远而宏大的目标来引导我们的思考。
         
    就大型的商业地产项目来说，项目招商完毕，进入后期运营管理以后，才是考验商业地产是否具有良好的市场价值的最关键时期。也就是说，商业地产后期运营是商业地产最终成功与否的关键性因素。这一点，对于目前业内大量正处于招商阶段的商业地产项目来说，尤其具有警示意义。
         
    运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到最大体现的保障。业内人士普遍认为：在商业地产项目前期招商完成，项目进入各种商业业态进入具体运营阶段以后，开发商需要把松散的经营单位和多样的商业业态，统一到一个经营主题和信息平台上，把各种资源的配置优化，简单地说，就是商业地产的后期运营管理如何进行统一化运营管理的问题。良好的运营管理能促使项目迅速成熟起来，成为炙手可热的商业中心，从而保障开发商、投资者和经营者的“三赢”。

    那么在商业地产后期运营管理中，我们需要注意哪些问题，需要采取哪些实质性步骤？

    1、统一的运营管理是项目成功的必需前提
         
    统一运营管理一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。而其中“统一招商管理”又是后面三个方面的基础。目前，国内的大多数商业地产项目都还处于“统一招商阶段”，而其他三个方面的暂时还有没有进入。
         
    商业地产由于其产权、经营权的分离，使得权责的分配不能按照一般的住宅思路来进行。作为商业地产中最为强势的利益主体，发展商有义务、也有责任承担起项目的统一运营管理的责任。
         
    统一运营管理既是发展商的责任，也是项目获得成功的一个关键。某地一个商业地产项目，在国内知名代理公司帮助下，发展商成功地引进了一家业内大型的主力超市，借助主力超市的东风，代理商又成功地完成了项目销售。但是，由于后期运营管理上的缺失，超市无法盈利，最终导致商家的退出，投资者也由于商家的退出而遭受巨大损失。项目失败了。如果发展商的角度来看，该项目在成功完成销售以后，发展商的成本和利润已经基本实现。但从项目本身来看，却是实实在在的失败。
         
    不论项目是租是售，发展商都应该积极地介入项目的后期运营管理。比较妥当的做法是：发展商针对项目成立一个由商业、营销、物业等方面的人士组成的专业团队长期运作项目。
     
    2、统一营销是项目品牌建立的必然途径
         
    一个大型的商业地产项目，在完成招商以后，可能会出现各种不同的业态、利益主体和目标公众。但是，不论这些差异有多么显著，由于在空间和时间上的共同属性，所有商家都具有很明显的共同利益点：人气、名气、声誉等，而这些共同利益的实现需要有一个公共的利益平台去操作。
         
    商业地产项目的营销策划需要一个成熟的专业团队，在项目的CIS识别系统、媒体推广、活动操作、公共关系、危机处理等方面整合各项资源，有计划的、有目的地进行推广。从而逐步确立项目的风格和性格特点；逐步实现项目品牌化。